موت و فولاین فرض کردند نامحدود و مساوی صفر است. با مساوی قرار دادن عرضه و تقاضا قیمت تعادلی به شکل زیر به دست می آید:
(۲-۱۹)
کشش قیمتی عرضه مسکن به شکل زیر محاسبه می شود:
(۲-۲۰)
همچنین مالپزی و مکلنان در این مطالعه کشش مدل تعدیل موجودی را نیز محاسبه کردند. این مدل (مدل روانه – ذخیره) در بر دارنده فرض ضمنی است؛ تعدیل کامل در طول یک سال صورت می پذیرد. مدل تعدیل ذخیره ممکن است بر اساس فروض : طبیعت با دوام بودن مسکن ، وقفه در ساخت و قابل توجه بودن هزینه مبادله کامل در نظر گرفته شود. در این صورت مدل پویای بازار مسکن به شکل زیر بیان می شود:
(۲-۲۱)
در این معادلات QD لگاریتم مقدار مسکن تقاضا شده، QS لگاریتم مقدار مسکن عرضه شده، P قیمت (ارزش نسبی) هر واحد مسکن، Y درآمد خانوار، N جمعیت، K-1 ذخیره مسکن در دوره قبل، K* انباشت مطلوب مسکن، δ ضریب تعدیل و یا سرعت تعدیل ذخیره مسکن در جهت رسیدن به ذخیره مسکن مطلوب می باشد. ضریب تعدیل در واقع دوره زمانی پر شدن شکاف ذخیره مسکن موجود و مطلوب را نشان میدهد. با جایگزینی ذخیره مسکن مطلوب در معادله تقاضای مسکن و حل شرایط تعادلی , معادله قیمت مسکن تعادلی بصورت ذیل نوشته می شود:
(۲-۲۲)
فرم خلاصه شده معادله قیمت عبارتست از :
(۲-۲۳)
با بهره گرفتن از ضریب تخمینی درآمد در فرم خلاصه شده کشش قیمتی عرضه مسکن برابرست با:
(۲-۲۴)
نتایج مطالعه نشان میدهد که امریکا و انگلستان الگوهای بسیار مشابهی در ساختمانهای مسکونی جدید و قیمتها دارند و طی سالهای ۱۹۴۷-۱۹۱۴ قیمتها در هر دو کشور افزایش یافته است اما نه به طور مداوم. بعد از جنگ جهانی دوم قیمتها در امریکا اگرچه سیکلهای بزرگ داشته اما در اصل یکنواخت بوده و در انگلستان قیمت نسبی مسکن عموماً بعد از جنگ افزایش یافته است. کشش قیمتی برآوردی در امریکا در سالهای قبل از جنگ بین ۴ تا ۱۰ و در سالهای بعد از جنگ بین ۶ تا ۱۳ است. در انگلستان در سالهای پیش از جنگ کشش قیمتی برآوردی بین ۱ تا ۴ و بعد از جنگ بین ۰ تا ۱ است. مدلهای تعدیل موجودی کششهای قیمتی متفاوتی دارند، برای امریکا دامنه کشش ۱ تا ۶ و برای انگلستان ۰ تا ۱ است.
۲-۱۴-۵- چه چیزی پویایی قیمت مسکن را تحریک می کند؟
کوستاس و هایبین[۶۱] (۲۰۰۴) در این مطالعه بر عوامل مؤثر بر قیمت مسکن از جمله تورم، تولید و درآمد ملی و میزان اعتبارات بانکی تأکید می کنند و الگوهای متفاوت حاکم بر بازارهای رهن کشورهای مختلف نیز به عنوان عامل ثانوی تغییرات قیمت مسکن را مورد توجه قرار می دهند. در این مطالعه تأکید می شود که رفتار قیمت مسکن تنها بر پویایی ادوار تجاری اثر نمیگذارد بلکه از طریق مخارج کل، عملکرد سیستمهای مالی و اعتباری را نیز تحت تأثیر قرار می دهند در نتیجه اهمیّت شناخت رفتار قیمت مسکن نزد بانکها به منظور حفظ ثبات در بازارهای مالی از جایگاه خاصی برخوردار میباشد.
در این مطالعه عوامل بالقوه مؤثر بر قیمت مسکن به تفکیک در کوتاهمدت و بلندمدت مورد توجه قرار میگیرد و بحث می شود که در دوره بلندمدت، عواملی چون رشد درآمد قابل تصرف خانوارها، تغییرات تدریجی در متغیرهای جمعیتشناختی، ویژگیهای پایدار نظام مالی و متوسط نرخ بهره بر میزان تقاضای مسکن مؤثر هستند و به همین ترتیب در دوره بلندمدت عواملی همچون قابلیت دسترسی به زمین و هزینه خرید زمین، هزینه ساخت مسکن و سرمایه گذاری در جهت بهبود کیفیّت ذخیره مسکن موجود، بر میزان عرضه مسکن تأثیرگذار میباشند. در دوره کوتاهمدت عوامل مؤثر بر قیمت مسکن متشکل از عرضه اعتبارات لازم جهت خرید مسکن، پایه و چارچوب های اصلی هزینه های مالیاتی (چون مالیات بر ارزش افزوده، عوارض ثبت و مالیات بر ارث) و عدم اطمینان به پیش بینیهای آتی میباشند.
در این مطالعه از مدل VAR جهت تحلیل رفتار قیمت مسکن استفاده گردیده است و متغیرهایی چون GDP، اعتبار بانکی، قیمت مسکن، نرخهای بهره کوتاهمدت، نرخ تورم و میزان سود[۶۲] در تخمین مدل مذکور بکار گرفته شده اند.
یافتههای تحقیق نشان می دهند که بین تورم و نرخهای بهره اسمی از یک طرف و قیمت مسکن از طرف دیگر پیوندی قوی و بلندمدت وجود دارد. همچنین میزان عکسالعمل قیمت واقعی مسکن به رشد اعتبارات در کشورهایی که با گستردگی عظیم وامهای رهنی و با نرخهای متغیّر و ارزشیابی دارایی با سازوکارهای بازاری مواجه هستند، قویتر میباشد و در چنین کشورهایی خطر بروز عدم تعادلهای شدید و دوطرفه در بازارهای دارایی مسکن و اعتباری بسیار قابل ملاحظه میباشد.
۲-۱۴-۶- قیمت مسکن، تسهیلات (وام) بانکی و سیاست پولی
گریف و هاس[۶۳](۲۰۰۰) در این مطالعه روابط میان قیمت مسکن و وام رهنی را مورد تأکید قرار دادهاند و در جهت ارزیابی تجربی بازار مسکن و رهن در هلند اقدام به الگوسازی بازار مسکن و رهن نموده و از روش های تخمین تصحیح خطا (ECM)[64] در بازار رهن و تخمین حداقل مربعات معمولی (OLS)[65] در بازار مسکن استفاده کرده اند. به طور خلاصه میتوان الگوهای نظری و تجربی مورد استفاده این مطالعه را به صورت ذیل خلاصه نمود:
در این مطالعه با بهره گرفتن از چهارچوب مدل نظری، مدل تجربی ذیل برای قیمت واقعی مسکن برآورد گردیده است:
(۷٫۱) (۱٫۸) (۲٫۷) (۳٫۷) (۲٫۰)
(۴٫۱) (۴٫۹) (۱۱٫۳) (۱٫۵) (۲٫۷)
(۲-۲۵)
(۳٫۶) (۳٫۹)
در این رابطه ، ، ، و به ترتیب بیانگر لگاریتم قیمت واقعی مسکن، درآمد واقعی سرانه، نرخ مؤثر واقعی وام رهنی، تعداد خانوارها در هر واحد مسکونی و متغیرهای مرتبط با تسهیلات بانکی میباشند. متغیر شاخص اطمینان مصرف کننده دلالت بر شرایط انتظاری مالی در طی ۱۲ ماه آتی دارد. البته قابل ذکر است که اکثر ضرایب الگوی برآوردشده اخیر به غیر از متغیر نرخ تراکم و نرخ بهره تسهیلات وام مسکن () و قیمت واقعی مسکن با یک دوره وقفه ، معنیدار هستند.
بازار رهن: به منظور ارزیابی نقش قیمتهای واقعی مسکن بر میزان وام رهنی در بازار اعتبارات بانکی، مدل مستقل وام رهن طراحی شده و قیمت مسکن در این مدل به عنوان متغیر مستقل در تابع عرضه و تقاضای رهن مورد ملاحظه قرار گرفته است. در نهایت تقاضای وام رهنی با بکارگیری روش تخمین OLS به صورت زیر تصریح شده است:
(۱٫۸) (۴٫۶) (۵٫۷) (۳٫۳) (۲٫۶)
(۲-۲۶)
(۲٫۱) (۳٫۹) (۳٫۹) (۳٫۰)
در این رابطه متغیر وابسته میزان وام واقعی رهنی میباشد. مقادیر تأخیری قیمت واقعی مسکن، درآمد واقعی و مقادیر واقعی وام رهنی وارد مدل شده اند. رابطه (۲-۲۶) نشان میدهد قیمت مسکن به طور معنیداری وام رهنی بانکها را تحت تأثیر قرار میدهد. از طرف دیگر میزان وام رهنی به شدت تحت تأثیر درآمد واقعی قابل تصرف قرار میگیرد. همچنین تحلیلها پیشنهاد می کنند که قیمت مسکن در کوتاهمدت به شدت از مقادیر تعادلی بلندمدت آن انحراف پیدا می کنند. به طور کلی به نظر میرسد شواهد تجربی از این فرضیه تأیید می شود که: وام مسکن و قیمت مسکن رابطه علّی دوسویه دارند.
۲-۱۴-۷- حساسیت اعتباری[۶۶]، قیمت مسکن و قواعد بهینه سیاست پولی
هدف مطالعه مندیسینو و پاسکاتوری[۶۷](۲۰۰۴) آن است که اثر نوسانات قیمت مسکن بر روی تدوین قاعده بهینه سیاست پولی تجزیه و تحلیل شود. حتی ارتباط محدودیت نقدینگی بر رفتار مصرفی در ادبیات نظری و تجربی کمتر مورد توجه واقع گردیده در حالی که اعتبارات در ادبیات ادوار تجاری حایز اهمیت است. این مطالعه تلاش اقتصاددانان را در زمینه اثرات رفاهی سیاست پولی در سطح خانوارها ارزیابی می‌کند با توجه به این که خانوارها غیرهمگن بوده و محدودیت نقدینگی وجود دارد. به منظور ارزیابی اثرات سیاست پولی و اجرای سیاست بهینه از رویکرد پیشرفته کمّی اقتصادی که توسط اشمیت گروهه و اوربی (۲۰۰۳) استفاده شده است. نتایج نشان میدهد که نوسانات قیمت مسکن هدف مستقل و جداگانه‌ای برای سیاستگذار پولی علاوه بر هدف تورم نخواهد بود. لذا در تدوین قاعده سیاست پولی بهینه تنها تورم هدفگذاری می‌شود و نوسان قیمت مسکن متغیر سیاستی و هدف تلقی نمی‌شود.
به منظور مطالعه تأثیر نوسانات قیمت مسکن بر تدوین الگوی مناسب سیاست پولی مدل کیوتاکی و موور[۶۸] (۱۹۷۷) مورد استفاد قرار میگیرد. بنابراین گروه های مختلف از نظر نرخ تنزیل با هم متفاوت میباشند و فرض می‌شود محدودیت نقدینگی وجود دارد زیرا بانک ها نمی‌توانند وام‌گیرندگان را وادار به بازپرداخت اقساط نمایند. به همین جهت دارایی‌های فیزیکی بعنوان وثیقه در رهن بانک قرار میگیرد. با توجه به این که نوسانات قیمت مسکن هدف مستقل سیاست پولی را تشکیل نمی‌دهد بلکه ابزاری برای حفظ سطح رفاه خانوارها میباشد و از سوی دیگر به‌طور غیرمستقیم تورم را تحت تأثیر قرار میدهد.
در این مطالعه بهینه‌یابی رفتار خانوارها با توجه به قید بودجه و محدودیت استقراض، رفتار بنگاه های واسطهای و بنگاههای تولیدکننده کالای نهایی مسکن شرط بهینه و تعادل در بازار مسکن را برقرار می‌سازد. سپس بهینه‌یابی رفتار خانوارها با توجه به ضرایب قاعده سیاست پولی بانک مرکزی صورت میگیرد.
نتایج نشان داده است واردکردن قیمت مسکن بعنوان متغیّر هدف در تابع عکسالعمل بانک مرکزی زیان رفاه اجتماعی را بدنبال دارد که همراه با افرایش اعتبارات معنیدار خواهد بود. در حقیقت حرکت بازار اعتبارات در جهت کاملشدن و رفع ناقص بودن منجر به کاهش نوسان تورم و بهبود سطح رفاه خواهد شد تنها در صورتی که بانک مرکزی از قاعده ساده سیاست پولی بهینه تبعیت نماید. سونسون اعتقاد دارد شکل گیری نرخ تورم انعطافپذیر در تابع هدف بانک مرکزی موجب می‌شود نیازی به وارد ساختن نوسان قیمت دارایی‌ها در تابع هدف و عکسالعمل بانک مرکزی نخواهد داشت.
۲-۱۴-۸- سیاست پولی و افزایش قیمت مسکن ایالات متحده امریکا
در مطالعه دل نگرو و اوتروک[۶۹](۲۰۰۷)، قیمت مسکن در امریکا مورد بررسی قرار گرفته است که تغییرات و یا افزایش قیمت در مناطق مختلف کشور یکسان نیست. در برخی ایالت‌ها مثل اوهایو و تکزاس رشد سالانه قیمت مسکن حدود دو درصد است. در برخی ایالت‌ها مثل فلوریدا رشد قیمت مسکن سه برابر متوسط ملّی و در ایالت‌های دیگر مثل میشیگان رشد سالانه قیمت مسکن ۲۰ درصد کمتر از متوسط بوده است. سؤال مهمّی که مطرح است اینکه آیا افزایش قیمت مسکن یک پدیده ملی است و یا آن طوری که تأکید می‌شود موضوع محلی است مثل حباب محلی قیمت مسکن؟ اگر حباب قیمت مسکن یک پدیده محلی باشد مسلماً تحت تأثیر عوامل محلی میباشد و اگر مفهوم ملی باشد می‌تواند تحت تأثیر سیاست پولی قرار گیرد و یا اینکه عملکرد سیاست پولی را متأثر سازد. برای بررسی نوسان ادواری قیمت مسکن در سطح ملی مدل عامل پویا[۷۰] بر اساس شاخص متوسط قیمت ملی مسکن در دوره ۱۹۸۰ الی ۲۰۰۴ مورد مطالعه قرار گرفته است. این مدل افزایش مشترک قیمت مسکن در سطح ملی را از جزء محلی که از منطقه به منطقه دیگر تغییر می‌یابد تفکیک می‌کند. جزء اول عامل افزایش مشترک قیمت مسکن در سطح ملی است و حباب ملی نامیده می‌شود و جزء دوم که تغییرات قیمت در سطح مناطق را اندازه‌گیری می‌کند حباب محلی را منعکس می‌سازد. نتایج نشان داده است تغییرات قیمت مسکن در سطح ملی عمدتاً ناشی از نوسان منطقهای قیمت مسکن است.
فرم در حال بارگذاری ...