وبلاگ

اسنادی که ماهیتأ مادی ومربوط به امورباارزش مادی نباشندمانندتعهدرضایت نامه واقرارنامه کمترموردجعل واقع می شوند.ثانیأ هرچندهدف ونهایی جعل سند‚دست یافتن به دارایی دیگران ازراه نامشروع بوده واموال غیرمنقول باارزش ترین ومهمترین مال دارای ارزش محسوب می شوند.
لیکن جاعلین اصولأ ازجعل اسنادبه صورت عقودناقله که مستقیمأ مالی راکه درتملک آنهاقرارمی دهد خودداری نموده وازآنجایی که ازنگهداری شدن سوابق مالکیتی اشخاص دربایگانی اداره ثبت وسایرارگان های ذیربط مطلع اندخودرابااستفاده ازاین گونه اسنادمجهول درخطرنمی اندازند.بنابراین جعل ‚به صورت عقودبیع ‚صلح ‚وقف وغیره نادراست.

بند دوم :جعل سند وکالت
شایع ترین وآسان ترین سندی که سوءاستفاده کنندگان ازاسنادمجهول برای اکتساب منافع مادی بدان متمسک می گردندجعل سندوکالت است.
وکالتنامه خصوصأ بااوصاف تام الاختیاروبلاعزل ‚درعین حال که برای اغفال وگمراه نمودن مال باخته ‚سندرسمی محسوب می شود‚مع الوصف به طورمستقیم نیز جزءعقودناقله که اصولأ انعقادآن مستلزم طی تشریفات قانونی وثبتی است نمی شود.لذابه منظورپیشگیری ازامکان سوءاستفاده ازاسناد به طورکلی‚بویژه اسنادوکالت مجهول ‚توصیه می شودکه :
الف) - ازآنجایی که تنهامرجع رسمی صدوروکالت نامه دفاتراسنادرسمی بوده وامروزه باتوجه به وسایل ارتباطی ‚امکان اخذ اعتبار وکالتنامه ازدفاترصادرکننده به صورت کتبی یاحداقل شفاهی فراهم است بنابراین به عنوان مطمئن ترین راه ‚می توان اصالت اسنادرابااستفاده ازوسایلی مانندفاکس وتلفن به دست آورد.
ب)- بایدشکل ظاهری سندرسمی مراعات شده باشد.به عنوان مثال سندروی اوراق بهادارتنظیم شده ودارای امضاءسردفترودفتریارومهربرجسته دفترخانه باشد.
لازم به ذکراست که باتوجه به الکترونیکی شده کلیه عقودومعاملات دردفاتر‚استفاده ازاوراق بهادارمنسوخ گردیده ودرعوض مفادومطالب مربوطه درفرم های مخصوصی که درسامانه ثبت آنی تعریف وجدول بندی شدهاست‚ درج گردیده وپس ازتائیدنهائی توسط امضای الکترونیکی سردفتر‚برروی برگه های A4چاپ می شود.امضای الکترونیکی حکم مهربرجسته سردفترراداردودیگرنیازی به ممهورنمودی اسنادبه مهرمذکورنمی باشد.
ج ) - معمولأ اسنادمجهول بافونت مخصوص دستگاه های چاپگرموجوددردفاتراسنادرسمی نبوده بلکه به صورت دست نویس نوشته می شود.
د) - غیرمتعارف بودن مندرجات سندمی توانددلیلی برای تردیددراصالت سندباشد.به عنوان مثال شماره ثبت سنددردفتراسنادرسمی بالاتر ازحدمعمول باشد.ویاشماره اوراق چاپی مذکور درمتن سندباشماره سریال چاپ شده دراوراق ‚مغایرت داشته باشد
ونیزوقتی شماره ثبت دفتراملاک به جای شماره پلاک ثبتی قیدیاپلاک های فرعی واصلی به نحونا متعارفی نگارش شده باشد.
ه ) - ازآنجایی که محاسبه هزینه های محضراعم ازمالیات نقل وانتقال وحق الثبت وحق التحریرواوراق مصرفی تاحدودی فنی وتخصصی است ‚اصولأ دراسنادمجهول بادقت لازم درج نشده ومبالغ مندرج درصدرسندباذیل آن مغایراست.»
مبحث چهارم : هیات رسیدگی به تخلفات دفاتر
برای رسیدگی به تخلفات دفاتر‚درهراداره کل ثبت یک نفرجانشین دادستان انتظامی ودربعضی استانها دادیارانتظامی حضوردارندوبه تخلفات رسیدگی می کنند.درهراستانی یک دادگاه بدوی انتظامی سردفتران ودفتریاران وجوددارد که پروند ارسالی ازسوی دادستان انتظامی راموردرسیدگی قرارمی دهد.درمواردی هم که به احکام صادرشده ازسوی دادگاه بدوی اعتراض شود‚پرونده برای بررسی به دادگاه تجدیدنظرکه درسازمان ثبت اسنادواملاک کشورمستقراست ارسال می شود.
نتیجه گیری وپیشنهاد
نتیجه گیری
تولیدواستقرارثبت ا لکترونیک ا سناد(آنی )یکی ازمهمترین ا قداما ت سازمان ثبت اسنادواملاک کشوردرحوزه فنا وری ا طلاعات است که دراجرا ی تکا لیف قانونی سا زما ن مندرج دربند"و"ماده۴۶ وبند ” م ” ماده ۲۱۱ قانون برنا مه پنجم توسعه کشورو نیز بند ” ج ” ماده ۱۲ قا نون ارتقا ی سلامت نظام اداری و مبا رزه با فسا دوهمچنین درراستا ی سیا ست های کلان سازمان ازجمله ” شفاف سا زی نقل وانتقالات ومعاملات رسمی “’ “ایجاد تسهیل وتسریع درارائه خدمات ثبتی به ذینفعان وکاهش مراجعات حضوری “وا رتقای نظارت ,بازرسی وپاسخگویی “, از۲۶/۰۶/۱۳۹۲ به صورت رسمی دربیش ا ز۷۰۰۰ دفتراسناد رسمی موردبهره برداری قرا رگرفت .
مطالعات وتحلیل و طراحی سامانه ثبت الکترونیک اسناد,ازاسفندماه سال ۱۳۸۹ آغازوخروجی های فازمطالعه ,ازفروردین سال۱۳۹۱درکارگروه های مختلفی که با همکاری کارشنا سان حوزه اسنادواملاک ونیز نمایندگان کانون سردفتران ودفتریاران تشکیل گردیده بود,موردبحث وبررسی قرار گرفت وپس ازنهایی شدن ,جهت تولیدنرم افزار به تیم مربوط تحویل گردید.لازم به ذکراست که کلیه مرا حل تحلیل ,طراحی ,تولید,استقراروپشتیبا نی سامانه ,باتلاش وهمت کارشناسان حوزه فناوری اطلاعات سازمان وباهمکاری کارشناس مشا وران حقیقی ,دردرون سازمان ثبت اسناد واملاک کشورانجام گردیده است.
اجرای آزمایشی سامانه دردومرحله صورت پذیرفت .درمرحله اول ,ازآبان ۱۳۹۱که باهمکاری ۱۱دفترخانه درتهرا ن به ا نجا م رسیدودرمرحله دوم از۲۰/۰۵/۹۲,که ا مکا ن استفاده آزمایشی برای کلیه دفاتراسنادرسمی کشورفراهم گردید.
ارائه آموزش های لازم باهمکاری کا نون سردفتران ودفتریاران ,راه ا ندازی مرکزمیانی صدورگواهی امضای ا لکترو نیک سازمان ثبت اسنادواملاک کشوروصدوربیش از۷۰۰۰گواهی امضای الکترونیک برای سردفتران ,راه اندازی بانک اطلاعات بخشنامه های ثبتی شامل اطلاعات افرادممنوع المعامله ,محجورو….,راه اندازی بانک اطلاعات سردفتران ودفتریاران ,برقراری ارتباط برخط با پایگاه اطلاعات هویتی ثبت احوال وپایگاه شناسه ملی اشخا ص حقوقی و….ازاهم اقدامات انجام شده برای بهره برداری مناسب ازسامانه ثبت الکترونیک اسناد به شمارمی رود.
بااجرائی شدن سامانه ثبت الکترونیک اسناد,تنظیم وصدورتمامی اسنادرسمی وهمچنین ارائه خدمات ثبتی دردفاتراسنا درسمی ,ازطریق این سامانه متمرکزصورت می گیرد.درمجموع ۶۴نوع سندرسمی که شامل انواع اسنادبیع ,صلح, وکالت ,رهنی ,اجاره ,تقسیم نامه ,ا قا له ,تعهدنامه ,رضایت نامه اقرارنامه وسایر انواع اسنادمی باشد,دراین سامانه طراحی شده است .
همچنین خدمات ثبتی فک رهن ,فسخ سند,عزل وکیل ,استعفای وکیل ,اجرائیه ,اخطاریه ,گواهی عدم انجام معامله وقبض سپرده ,ازطریق این سامانه ارائه می گردد.
ازمهمترین دستاوردهای اجرای این طرح ,شفاف سازی وپیشگیری ازجعل اسناد,بروزتخلفات ونیزاشتباه درحوزه فعالیت دفاتراسنادرسمی است .مواردی چون :اخذبرگه های سفیدامضاء وتحریربعدی متن سند,صدوراسنادواخذا مضای اسنادبه تاریخ مقدم یا موخرخصوصأ درانقضای مهلت استعلام ها,تغییرارکان سندباتوضیح درمتن وحاشیه ,الحاق شرایط یاحذف آنها باحاشیه نویسی ,الحاق یاتغییرکلمات یاامحاءکلما ت درمتن سندبعدازثبت سند,تنظیم سندباوکالت نامه های باطل شد ه براثرفوت موکل یاعزل وکیل ,تنظیم سندبه نام متوفی با اخذامضا ازفرددیگری به جای وی,تنظیم سندبا اسنادهویتی مجعول یا باطل شده ,ا ضافه نمودن یک سنددرپایان هرجلددفترباشماره تکراری نسبت به اول دفتربعد,تنظیم اسناد بااستعلام ثبت واحد,ثبت سندبدون استعلام ازثبت ,ازبین بردن یاازبین رفتن اوراق دفاتروپرونده ها ازطریق آتش سوزی, سرقت ,رطوبت ,…,ا ستفاده ازفیش های هزینه به صورت تکراری ,صدورسندبدون ثبت دردفتروهرگونه سابقه بایگانی ,امتناع ازارسال خلاصه معامله ورونوشت تقسیم نامه,عدم قیدحقوق دولتی وحق التحریریامبالغ دریافتی درسند,تأخیردرپرداخت وجوه عمومی ,تأخیردرارئه آماربه مراجع ذیربط, و…
به گفته مسولین سیستم های رایانه ای واینترنتی به کمک تکنولوژی انفورماتیک واتوماسیون مهمترین فناوری موجودبرای انتقال اطلاعات درعصرحاضربه شمارمی آیند.ولی ازآنجائیکه قانون آزادی اطلاعات هنوز تصویب نگردیده بخش های مختلف اداری خودراملزم به انتشاراطلاعات نمی بینند.
لایحه آزادی اطلاعات درسال ۱۳۸۴به مجلس تقدیم شد.مطابق این لایحه اطلاعات موجوددرموسسات عمومی بایدمطابق با این اصول دردسترس متقاضیان قرارگیردکه اولادسترسی به اطلاعات حق مردم است‘استثنائات واردبرحق دسترسی ، به ضرورت بایدمحدودومشخص ومستند به قانون باشدوتصمیمات درباره عدم افشای چنین اطلاعاتی بایدتوسط یک مرجع حکومتی مستقل مورد تجدید نظر قرار گیرد.
براساس این لایحه هرکسی حق داردباارائه درخواست به یک موسسه عمومی مطلع شودکه آیاآن موسسه اطلاعات موردنظروی راداردیانه وهریک ازموسسات عمومی بایددرراستای نفع عمومی ‘دست کم به طورسالانه ‘اطلاعات کلیدی خودرادریک کتاب راهنما منتشرسازند.
بنابراین مطابق آنچه که صاحب نظران به شرح فوق اعلام نموده اند ازجمله مظاهریک کشورمترقی امروزی حاکمیت ارزش هاومعنویت اخلاقی ‚قوانین ومقررات روشن ‚رفاه ونیکبختی همراه باعدالت وامنیت ‚سیستم های پیشرفته ارتباطی ودولت الکترونیک است.
بررسی این اموردرک وهوشیاری مسولین محترم نظام مقدس جمهوری اسلامی ایران رابرآن داشت تابا بازنگری درشرایط بومی کشوردرمقایسه با آنچه دردنیاصورت گرفته با تدبیروبرنامه ریزی درصدداصلاح ‚پالایش وتصویت قوانین جدیدبرآیند.
قانون برنامه پنجم توسعه کشوروقانون ارتقاءسلامت اداری قوانینی است که درزمینه سیاستگزاری جهت حفظ امنیت ملی وتوسعه پایداربه تصویب رسیده است.ایجاددولت الکترونیک ‚ارتقاءسلامت اداری وثبت اسنادرسمی دریک سامانه متمرکزمواردکلیدی است که درقوانین فوق الذکرگنجانده شده است.بررسی ها نشان می دهدتوفیقات برخی کشورها درحوزه سلامت اداری مرهون اصلاح فرآیندها وشیوه خدمات رسانی بوده است. درخصوص این قوانین ذکرنکاتی ضروری است .
نخست اینکه درکتاب آسمانی ماقرآن کریم که درواقع همان کتاب مرجع ومجمع القوانین مسلمین است هفتادآیه درباره مال ومالکیت وجودداردکه مال درجامعه به منزله خون دربدن است.
همانگونه که خون بایددرگردش باشدتاهمه اعضای بدن ازآن استفاده کنندمال ومالکیت هم بایددرگردش باشدوامنیت آن بایدتامین گرددتاهمه افرادجامعه ازآن بهره مندگردند.
دوم اینکه نظارت برروندمعاملات ‚توسعه اقتصادی وافزایش سرمایه گذاری‚کاهش استرس ونگرانی درجامعه برخوردبامتخلفین وجلوگیری ازمعاملات پراکنده وخارج ازمجاری قانونی ونهایتا کاهش اختلافات اجتماعی موضوعاتی هستندکه فکرمسولین رابه خودمشغول نموده است.
ازدیگرمولفه های ارزیابی سطح توسعه هرکشورمیزان صدوراسنادمالکیت می باشدکه نتایج مثبتی رادرامنیت وتوسعه اقتصادی دارد.اعتباربخشیدن به مالکیت ها ‚قراردادهاومعاملات فی مابین مردم تشخیص مرزبین املاک خصوصی ودولتی ونیزدسترسی آسان به اطلاعات آماری املاک ونیز تسهیل درنقل وانتقالات رسمی ‚بالارفتن مقام ومنزلت اجتماعی ‚استفاده بیشترازتسهیلات بانکی واعتبارات مالی وبرجسته ترومهمترازهمه مواردمذکورپیشگیری ازدرگیری ودعاوی حقوقی اشخاص دررابطه بامالکیت های مادی ومعنوی دردادگاه هاومحاکم ازجمله پیامدهای مثبتی است که تحلیل گران ذیربط درخصوص صدوراسنادمالکیت برشمرده اند.ودرراستای این امرنقش سازمان ثبت اسنادواملاک درامنیت وتوسعه اقتصادی وتحقق هرچه بیشترمواردفوق ازموضوعات مهمی است که موردتوجه ویژه مسولین وقانونگزاران قرارگرفته است.
سوم اینکه درماده ۴۶ازفصل چهارم وماده ۲۱۱ ازفصل هشتم قانون برنامه پنجم توسعه کشورجهت افزایش بهره وری درحوزه های اقتصادی اجتماعی وفرهنگی صراحتاتکالیفی برعهده وزارت بازرگانی وسازمان ثبت اسنادواملاک قرارداده شده است.
بدین منظورسازمان ثبت اسنادواملاک مکلف گردیدتاپایان سال دوم برنامه توسعه‚ کلیه نقل وانتقالات وثبت رسمی اسنادواملاک ومستغلات رادرسطح کشوربه صورت الکترونیکی اجرانمایندودراین راستاسازمان امورمالیاتی وکلیه دستگاه های اجرائی ذی ربط موظف به همکاری دراین طرح بزرگ ملی گردیدند.ونیزمقررگردیدمرکزملی دادهای ثبتی راه اندازی وسامانه یکپارچه ثبت اسنادواملاک توسعه یابد.چنانچه بخواهیم بادیدسازمانی به قانون فوق الذکربنگریم می توان گفت منظورقانونگزارسندنویسی دریک سامانه متمرکزاست.
چهارم اینکه قانون ارتقاءسلامت اداری ومقابله بافسادنیزتکالیفی برعهده سازمان ثبت اسنادواملاک کشورقرارداده است. وفق ماده ۱۲قانون مذکور سازمان ثبت مکلف گردیددرخصوص راه اندازی شبکه وپایگاه اطلاعاتی مشترک بین سازمان ثبت اسنادواملاک کشورودفاتراسنادرسمی اقدام نمایدبه نحوی که ثبت وتبادل کلیه وقایع دفاتراسنادرسمی وسازمان ثبت ازطریق نظام متمرکزتسهیل گردد.
پیشنهاد :
باتوجه به اهداف موردنظرثبت آنی ضروری است که این فرآیندبامجهزترین وسایل الکترونیکی انجام پذیرد.بنابراین نیاز است که سامانه ثبت الکترونیکی اززیرساخت های قوی تری برخوردارباشد.
تجربه کشورمان درخصوص ثبت الکترونیکی ناچیز است .درقاره آسیا علاوه برژاپن وکره جنوبی ‚سنگاپورومالزی هم سال هاست که تجارت وثبت الکترونیکی رابه صورت عملی شروع کرده اندوقوانین ومقرراتشان رادراین زمینه بطورکامل سازمان داده اندامادرکشورمان هرچنددرسال ۸۲مبانی زیرساخت های قانونی باتصویب قانون تجارت الکترونیک شکل گرفت ولی ازیک سوتصویب قوانین مکمل وآئین نامه های متعددی ضرورت دارد.
دوره های ضمن خدمتی برای آموزش بیشترمسولین دفاتردرنظرگرفته شودوپس ازانجام آزمون همانندفرانسه ‚که سالی یکبارازدفاترامتحان میگیرند دفاتر باتوجه به مهارت آنان درجه بندی شوندتاباایجادرقابت سطح دانش فنی آنان ارتقاءیابد.
بابرگزاری شورای هفتگی دفاتراسنادرسمی واداره های ثبت اسنادواملاک مشکلات شناسائی وحل می شود
منابع :
۱-کتب :
الف –فارسی :
امامی ‚(دکتر)سیّدحسن‚ دوره شش جلدی « حقوق مدنی » ‚ا نتشارات اسلامیّه
دیّانی ‚(دکتر) عبدالرسول ‚ادله اثبات دعوی درامور مدنی وکیفری ‚انتشارات تدریس
شمس ‚( دکتر )عبداله ‚دوره پیشرفته سه جلدی آیین دادرسی مدنی ‚انتشارات دراک
کاتوزیان‚ امیرناصر ‚قانون مدنی درنظم حقوق کنونی‚ نشرمیزان
دهخدا علی اکبر لغت نامه انتشارات دانشگاه تهران ۱۳۶۵