وبلاگ

روش گرد آوری اطلاعات کتابخانه ای –و با بهره گرفتن از اسناد و مدارک موجودونشریات حقوقی وفیش برداری از آنها.
ج – ابزار گردآوری اطلاعات (پرسشنامه , کارت مصاحبه , کارت مشاهده , کارت آزمون , فیش , جدول و غیره)
با بهره گرفتن از فیش برداری وبانک های اطلاعاتی ونشریات الکترونیکی حقوقی .
د – روش تجزیه و تحلیل اطلاعات :
در این تحقیق مانند سایر پژوهش های حقوقی بر پایه­ بررسی منابع موجود و تحلیل یافته ها خواهد بود.
ساختار پژوهش
این رساله در پنج فصل تشکیل شده که در فصل اول در مورد کلیات پژوهش بحث شده است ودر فصل دوم در مورد مبانی نظری ومفهومی پژوهش تحقیق صورت گرفته است . لذا در فصل اول ودوم به کلیات و مفاهیم کاربردی در امور ثبتی پرداخته و در فصل سوم به آثار حقوقی اسناد مالکیت ثبت شده مورد واکاوی قرار می گیرد و در فصل چهار م به محدودیتهای حقوقی اسناد مالکیت ثبت شده پرداخته می شود.ودر فصل اخر به نتیجه گیری وپیشنهادات اشاره می گردد.
مفاهیم کاربردی امور ثبتی
گفتار اول : تعاریف
ثبت : نوشتن قرارداد , معاملات, عقود و وضعیت املاک در دفاتر رسمی را ثبت گویند.
سند : در اصطلاح حقوقی باید گفت که طبق ماده ۱۲۸۴ قانون مدنی:سند عبارت است از هر نوشته ای که در مقامدعوی یا دفاع قابل استناد باشد که هم شامل سند عادی-رسمی و هم شامل اسناد تجاری خاص می گردد که در حکم سند رسمی هستند مثل اوراق بهادار٬
سند رسمی: طبق ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی سند رسمی عبارت است از سندی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مأمورین در حدود صلاحیت آنهاو بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند مثل سندی که در دفترخانه ها تنظیم می شوند وشناسنامه، گواهینامه، احکام استخدام و… از ویژگیهای اسناد رسمی در آیین دادرسی دادگاهها و مراجع رسیدگی کننده ی غیر دادگستری این است که نمیتوان نسبت به این اسناد, اظهار انکار یا تردید کرد و تنها میتوان مدعی جعلی بودن شد. همچنین از دیگر ویژگیهای این اسناد, قابلیت اجرای مفاد این اسناد از راه حاکمیت دولتی از قبیل دوایر اجرایی اداره ی ثبت اسناد و املاک است.( آییننامه ی اجرای مفاد اسناد رسمی و لازم الاجراآییننامه ی اجرای مفاد اسناد رسمی و لازم الاجرا)
سند مالکیت : نوعی از سند رسمی است که پس از طی تشریفات ثبت مال غیر منقول و ثبت آن در دفتر ویژه ای از دفاتر اداره ثبت اسناد و املاک که نام آن دفتر املاک است به مالک داده می شود .
املاک : به مال غیر منقول گویند . عبارتند از ۱- زمین ( ارصه) ۲- ساختمان ( اعیان) و بحث حقوق ثبت پیرامون این دو مورد است.(م .۳ . ق. اوقاف)
املاک ثبت شده به املاکی اطلاق می‌شوند که دارای سابقه ثبت در دفتر املاک هستند.
املاک موروثی : هرگاه فردیکه سند مالکیت بنام او صادر گردیده فوت نماید وارث او می‌توانند با ارائه مدارک زیر : الف- تقاضای صدور سند مالکیت ؛ ب – فرم گواهی حصر وراثت ؛ ج – فرم ۱۹ مالیاتی ؛ و- اصل سند مالکیت مورث از اداره ثبت محل وقوع ملک درخواست صدور سند مالکیت نماید.
اعتبار اسناد مالکیت : اسناد مالکیت از طرف ادارات ثبت همیشه معتبر هستند و فقط با حکم قطعی مراجع قضایی صالحه یا قانون مصوب مجلس شورای اسلامی قابل ابطال می‌باشد
سند مالکیت معارض : سند مالکیتی که نسبت به کل یا بعض محدوده سند مالکیت دیگر (که قبلاً صادر شده) تاریخاً موخر بر ثبت اولیه در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد سند مالکیت معارض است و تا وقتی که حکم نهائی به صحت صدور آن از دادگاه صادر نشود صفت سند مالکیت معارض را دارد
حریم املاک:مطابق ماده ۱۳۶ قانون مدنی در حریم مقداری از اراضی اطراف ملک و قنات و نهر و امثال آن است که برای کمال انتفاع از آن ضرورت دارد.

حق ارتفاق از حقوق عینی هستند که برای شخصی در ملک دیگری ایجاد می گردد مثل حق العبور از ملک مجاور.
املاک مشاعی:اگر حقوق مالکین متعدد در تمامی ملک منتشر شده باشد مالکیت مشاعی است که ممکن است به طور قهری یا اختیاری حاصل شده باشد.
افراز: چنانچه دو یاچند نفر نسبت به ملکی بطور مشاع مالکیت دارند هریک از انها می توانند نسبت به افراز سهمی خود از سایر مالکین دیگر اقدام نمایند.
تفکیک املاک : در صورتیکه ملکی به قطعاتی کوچکتر تقسیم گردد به این عمل تفکیک گفته می شود دراین حالت ملک ممکن است یک نفر ویا چند نفر مالک داشته باشد که در صورت تعدد مالک کلیه مالکین بایستی با تفکیک موافقت داشته باشند بدیهی است مالکیت مالکین مشاعی در هر یک از قطعات تفکیکی برابر است با سهام وی در ملک اولیه
اظهارنامه: یک فرم مخصوص که از طرف سازمان ثبت در موقع شمار گذاری املاک به مالکین داده میشود که براساس این اظهارنامه اقدام به ثبت ملک بکنند این اظهارنامه ثبتی یکی از پرونده های ثبتی است که در زمان مطالعه اظهارنامه باید این فرم را نیز مطالعه کرد چون مبنای مالکیت است.
دعاوی ثبتی ، دعاوی است که در جریان ثبت املاک و اسناد و اجرای اسناد رسمی لازم الاجرا موضوعیت پیدا کرده و پرونده در محاکم دادگستری مطرح و مورد رسیدگی قرار می گیرد.
اعتراض به ثبت ملک : منظور از اعتراض به ثبت « نوعی دعوی است که کسی خود را در مورد تقاضای ثبت دیگری کلاً یا بعضاً و یا در ارتفاقی ذی حق می داند و به ترتیبی که قانون تعیین کرده است به تقاضای متقاضی اعتراض می کند . »
بازداشت املاک: املاک ثبت شده حسب تقاضای مراجع قضائی صالحه ازقبیل محاکم ودادسراهای عمومی وانقلاب وشعب بازرسی واجرای ثبت ودادگستری قابل بازداشت می باشند.
اعیان : اعیان در اصطلاح ثبت به آنچه بر روی زمین ساخته می‌شود اطلاق میگردد گرچه از نظر حقوقی کلمه زمین خود دلالت برعرصه و اعیان می کند ولی در امر ثبت مراد از اعیان مستحدثاتی است که روی ملک(زمین) بنا می‌گردد.
اصلاح حدود : چنانچه در اثر تغییر وضعیت در مجاورین املاک ثبت شده تغییری در وضع حدود اربعه ملکی که دارای سند مالکیت می‌باشد حاصل شود و یا به عبارت دیگر یک یا چند حد از حدود اربعه ثبت شده‌ایکه قبلا به پلاک شخصی محدود شده در اثر تغییر وضع مجاورین به کوچه محدود شود مالک می‌تواند با مراجعه به اداره ثبت محل وقوع ملک تقاضای اصلاح حدود نماید.
فصل دوم
ادبیات ، مبانی نظری ومفهومی پژوهش
مبحث اول: سابقه تاریخی حقوق ثبت
گفتار اول : سابقه حقوق ثبت در دوره هخامنشیان
بند نخست : قبل از هخامنشیان
اولین اطلاعی که ما از ثبت به مفهوم امروزی آن در تاریخ ایران سراغ داریم قانون‌نامه حمورابی مربوط به قرن بیستم قبل از میلاد است که در ماده ۴۴ و ۶۰ آن درباره نوشتن قرارداد اجاره و مدت و مبلغ اجاره مقرراتی وضع شده و مواد ۱۲۰ و ۱۲۷ آن، در رهن طلا و نقره و کتبی بودن قرارداد و عقد ازدواج با حضور گواهان و به صورت مکتوب اجباری شده است . ( اختری، ۱۳۸۲: ۱۲۵)
و نیز در مواد ۳۷ و ۳۹ و ۴۸ قانون حمورابی، هرگاه کسی مزرعه یا بستان یا خانه‌ای را می‌خریده لوح قرارداد مکتوب مالکیت فروشنده را می‌شکسته و قرارداد جدید مکتوب می‌شده است. این چند بند از قانون‌نامه حمورابی نشان می‌دهد که مدت‌ها قبل از حمورابی نزد مردمان منطقه غرب و جنوب‌غربی ایران، برای ثبت قراردادها و مالکیت، کتابت بر الواح سفالین و مشابه آن رواج داشته است( رازانی، ۱۳۷۹: ۱۹-۱۸) و همچنین در سال ۱۳۴۵ خورشیدی سنگ‌نبشته‌ای به خط میخی بابلی در شمال پل ذهاب کرمانشاه در دامنه کوهی کشف شده که محتوای آن حدود املاک مزروعی و مراتع و سایر مشخصات مربوط به آن را تعیین می کند و معمولاً این قباله‌ها در دو نسخه تهیه می‌شده که یکی از آنها در زمین (موضوع سند) نصب می‌گردید. این نوع سنگ‌نبشته را «کودورو» می‌نامیدند و البته تعداد دیگری از این کودوروها در حفاری‌های شوش توسط دومرگان کشف شده است.
این حجاری از تاریخ ۱۱۱۷ تا ۱۱۲۹ قبل از میلاد است . ( اختری، ۱۳۸۲: ۱۲۷-۱۲۶)
با توجه به این نوع کتیبه‌ها می‌توان گفت که ضبط و ثبت املاک مزروعی بسیار متداول بوده است. بعد از این تاریخ، کتیبه‌های مجموعه قوانین آشور که از کتابخانه آشوربانی‌پال کشف‌شده مقرراتی در باب تنظیم قباله‌ها و تعهدات موجود است و از زمان حکومت بابلی هم کتیبه‌ای سنگی با موضوع خرید تعداد ۲۵ هزار قطعه خشت که فروشنده متعهد شده مورد‌معامله را در محل کار تحویل دهد، به دست آمده است.(جوان، ۱۳۴۰: ۹۱)
بند دوم : در زمان هخامنشیان
در سال‌های ۱۹۳۳ و ۱۹۳۴ در حدود سی هزار لوح گلی در حفاری‌های تخت جمشید مرتبط به زبان هخامنشیان به دست آمد که تقریباً ۶ هزار عدد آن سالم مانده است.
از میان این خشت‌های پخته، کتیبه‌هایی حاکی از اجاره املاک شاهی به دست آمده که یکی از آنها متعلق به سال ۵۰۳ قبل از میلاد است. ( اختری، ۱۳۸۲: ۱۲۸-۱۲۷)
در زمان داریوش ملقب به کبیر، وی دستور داد تا جمهوری‌های یونانی (دولت‌شهرها) را در آسیای صغیر ممیزی و اراضی مزروعی را با قید مساحت و اضلاع در دفاتر دولتی ثبت نمایند و چون این روش از جهت تسهیل وصول مالیات اراضی مفید بود پس از مدتی یونانیان نیز به آن تأسی نمودند و دفاتری برای ثبت خصوصیات اراضی از جهت مساحت و نوع زراعت و میزان محصول و نام مالک ترتیب دادند. (شهری، ۱۳۶۹: ۵-۴)
کوروش وقتی به سلطنت رسید وارث تاج و تخت پادشاهان عیلامی در شهر شوش شد. در بین‌النهرین از زمان قدیم‌تر کتابت بر آجر (خشت پخته) معمول بوده و کتیبه‌هایی از حفریات شوش به دست آمده در حدود سیصد عدد آن مربوط به زمان سلطنت کوروش است. از این کتیبه‌ها تعدادی درباره وام بذر و خواروبار و نقره و قراردادهای بازرگانی و معاملات ملکی مزارع و خانه‌ها و خرید و فروش برده و غلام، اجاره املاک، رسید وجه اجاره فهرست و ثبت رعایا است. (جوان، ۱۳۴۰: ۱۹۰-۱۸۹)
در روزگار کوروش دوم، دفترهای دولتی در بخش باختری دولت هخامنشی زبان آرامی را به کار می‌بردند. پس از انجام اصلاحات اداری داریوش، این زبان‌ها در ساتراپ‌های خاوری نیز زبان رسمی گشت و گذشته از زبان آرامی که برای همه حاکمیت ارضیِ دولت هخامنشی همگانی بود، در سرزمین‌های دیگر دبیران برای نوشتن اسناد رسمی زبان‌های محلی را هم به کار می‌بردند.( م.س.ایولنف،۱۳۵۹ :۸۹)
اسنادی که از بابل به دست آمده نشان می‌دهد که بسیاری از مردم زمین‌ها و باغ‌های خود را گرو می‌گذاشتند.( همان، ص. ۸۹٫) برای امضای اسناد دو روش بوده است؛ یکی روش بابلی که متعاملین و گواهان مهر برجسته خود را بر لوحه‌های گلی می‌زدند و دیگر آنکه اسناد بر چرم‌های طومار‌مانند نوشته می‌شد و آن را گل‌اندود می‌کردند و متعاملین، مهر خود را بر لوحه‌های گلی جداگانه زده و با ریسمانی به اصل اسناد متصل می‌کردند.
در بابل، مدارک و اسناد دولتی را که اکثراً مربوط به سرحدات و املاک بوده است در محل مخصوص پس از ثبت آن بایگانی می‌کردند که محل ثبت را «دیفیتیراس» می‌نامیدند.
بند سوم : بعد از هخامنشیان تا انقراض ساسانیان
از دوران پس از انقراض هخامنشی‌ها تا تشکیل دولت اشکانی که اسکندر مقدونی و سلوکی‌ها به ایران فرمانروایی داشتند، درباره حقوق ثبت اطلاع چندانی نداریم. اما مسلماً همان مقررات مربوط به زمان هخامنشی‌ها کمابیش رایج بوده و آنچه که مسلم است در مرکز و ساتراپ‌نشین‌ها، ادارات مرکزی و خزاین و اسناد سیاسی و حقوقی و قضایی نگهداری می‌شد. همه مرافعات و اختلافات بین ایرانیان و یونانیان توسط قضات یونانی و طبق قوانین مدنی یونان حل و فصل می‌شده است‌ .(راوندی، ۱۳۶۸: ۱۳)
و لذا بدون شک، اسناد و معاملات مردم به زبان یونانی نوشته می‌شده است و این وضعیت تا زمان سلسله بعدی یعنی اشکانیان، تا حدودی، ادامه داشته است؛ یکی از اسنادی که در سال ۱۲۱ میلادی بر پوست آهو نوشته شده در شهر دورا اوروپوس از متصرفات اشکانی کشف‌شده است. این سند که در کنیسه یهودیان (سیناگوگ) به دست آمده، سند وامی است که مردی برلاس نام مبلغی برای یک‌سال وام می‌گیرد و اموال غیرمنقول خود را رهن می‌گذارد. ( اختری، ۱۳۸۲: ۱۲۸ ) علاوه بر رهن اموال غیرمنقول، خود بدهکار متعهد شده است مادامی که بدهی خود را نداده نزد بستانکار به عنوان خدمتکار کار کند. نام بستانکار فرهاد خواجه‌سرا رئیس قلعه ارگ‌بُد (Arka pat) بوده است. این سند را چند نفر به عنوان گواه امضا کرده‌اند. سند در دو نسخه بوده که یک نسخه نزد بستانکار و نسخه دیگر را برای روز مبادا که اگر اختلافی حاصل شد، در مرکز مربوطه نگاهداری می‌کرده‌اند. نسخه‌ای که نزد دولت بایگانی می‌شده به صورت طومار لوله‌کرده و لاک و مهر شده به امانت می‌گذاشته‌اند.