وبلاگ

ب) رکن مادی
این رکن باتوجه به هفت شق پیش‌بینی شده در ماده ۱۰۰ قانون ثبت به شرح ذیل قابل بررسی است:
۱- ثبت کردن اسناد مجعوله یا مزوره
ثبت کردن که یک فعل مثبت مادی است، یکی از عناصر و اجزای مهم متشکله رکن مادی همه شقوق هفتگانه جرم موضوع ماده ۱۰۰ قانون ثبت به استثنای شق پنجم می‌باشد. ثبت، در لغت به معنی: «قراردادن، بر جای بودن، نوشتن، نوشتن قراردادها ومشخصات املاک در دفاتری که از طرف دولت برای این امر تعیین شده^[۶۷]» است و در این جا نیز به معنی نوشتن و تحریر اسناد در دفاتر ثبت می‌باشد. این عمل مثبت مادی نوشتن و ثبت کردن بایستی الزاماً و لابد راجع به اسناد باشد و نه نوشتجات. زیرا همان طور که ملاحظه شد، سند با نوشته تفاوت ماهوی دارند و از نظر رابطه منطقی عام و خاص می‌باشند، یعنی این که هر سندی نوشته است، لیکن هر نوشته‌ای سند نیست.

سومین جزء رکن مادی این شق که عنصر ممیزه آن نیز تلقی می‌گردد، این است که اسنادی که مرتکب آنهارا ثبت نموده است، مجعوله یامزوره باشد. منظورازاسناد مجعوله یامزوره، اسنادیاست که در آنها حقیقتی به یکی از صور پیش‌بینی شده در قوانین مربوطه به قصد تقلب و اضرار به غیر دگرگون شده باشد.
۲- ثبت اسناد بدون حضور افرادی که براساس قانون حضورشان لازم است
از آن جا که مطالب معنونه راجع به رکن مادی شق اول ماده ۱۰۰ قانون ثبت در خصوص عمل ثبت کردن و وجود اسناد نسبت به همه شقوق ماده مذکور به استثنای شق پنجم ساری و جاری است، به نظر می‌رسد نیاز به توضیح مجدد موارد یاد شده در این جا و همچنین در بررسی رکن مادی دیگر شقوق نباشد؛ اما ازآنجاکه رکن مادی شقدوم ماده ۱۰۰ ممیزات خاصی دارد، ارائه توضیحاتی در این خصوص لازم است.
قانونگذار برای ثبت اسناد اهمیت بسیار قایل شده است و حضور متعاملین را در هنگام تنظیم و ثبت سند لازم دانسته است. علاوه آن که برای ثبت اسناد برخی از افراد، حضور اشخاص خاصی را در هنگام تنظیم و ثبت اسناد ضروری تشخیص داده است.
پیش‌بینی چنین تدابیری در راستای سیاست کلی قانونگذار ثبت در حفظ و حراست از حقوق افراد جامعه می‌باشد. چنانچه بر اساس ماده ۱۹ آیین نامه دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱۳۱۷: «سند معامله باید پس از تنظیم و ثبت در دفتر سردفتر و نماینده - چنانچه دارای نماینده باشد - و انجام سایر تشریفات به تصدیق و امضای اصحاب معامله برسد و متعاملین باید در یک جلسه اسناد و دفاتر مربوطه را امضا نمایند و در صورتی که قبوض اقساطی هم ضمیمه سند باشد قبوض مزبور را هم بایستی در همان جلسه که اسناد و دفاتر امضا می‌شود، امضا کنند.» و مطابق ماده ۶۴ قانون ثبت: «در صورتی که طرفین معامله و یا یکی از آنها کور یا کر و گنگ بی سواد باشند علاوه بر معرفین، هر یک از اشخاص مزبوره باید به معیت خود یک نفر از معتمدین خود را حاضر نماید که در موقع قرائت ثبت و امضای آن حضور به هم رسانند مگر این که بین خود معرفین کسی باشد که طرف اعتماد آنهاست. معتمد مزبور در مورد اشخاص کر و گنگ باید از جمله اشخاصی باشد که بتواند به آنها به اشاره مطلب را بفهماند. در مورد این ماده مراتب در سندی که ثبت می‌شود و در ستون ملاحظات دفتر باید قید گردد» و طبق ماده ۶۶ قانون اخیرالذکر: «در موقعی که معامله راجع به اشخاص بی‌سواد است علاوه بر معرفین حضور یک نفر مطلع باسواد نیز که طرف اعتماد شخص بی‌سواد باشد لازم است مگر در صورتی که بین خود معرفین شخص باسوادی باشد که طرف اعتماد شخص بی‌سواد است.» و همچنین مطابق ماده ۱۴ آیین نامه دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱۳۱۷: «سردفتران حق ندارند دفاتر را از محل کار خود به منزل اصحاب معامله ببرند، مگر آن که محقق شود کسی که می‌خواهد معامله نماید مریض بوده که در این صورت باید تنظیم سند و ثبت معامله با حضور نماینده مدعی العموم محل و در نقاطی که دسترسی به مدعی العموم نباشد با حضور دو نفر از معتمدین محل به عمل آید.» تبصره ۲ همین ماده می‌افزاید: «برای تنظیم اسناد زندانیان، سردفتری که از طرف اداره کل ثبت معین می‌شود مکلف است دفاتر اسناد رسمی را به دفتر زندان برده، سند را با حضور نماینده دادستان شهرستان، تنظیم و ذیل سند و ثبت دفتر مراتب را قید و به امضای ذی نفع و نماینده مزبور برساند.»
با این تفاصیل و تکالیف مقرره قانونی، اگر سردفتری بدون حضور اصحاب معامله، معتمد، مطلع باسواد و نماینده دادگستری، اسناد مربوط به اشخاص عادی و کور و کر وگنگ و بی‌سواد، مریض و زندانی را ثبت نماید، با جمع دیگرشرایط مقرره، مرتکب جرم موضوع شق دوم ماده ۱۰۰ قانون ثبت شده است.
۳- ثبت اسناد به نام غیر متعاملین
معامله به معنای اعم عبارت است از هر عملی که محتاج به قصد قربت نباشد بنابراین، اصلاح موضوع ماده۸۰۷ قانون مدنی معامله به حساب نمی‌آید. معامله به معنای خاص شامل عقود (مالی و غیر مالی مانند نکاح) و ایقاعات می‌باشند. اما معامله به نام اخص شامل عقود مالی معوض است وشامل عقود غیر مالی مانند نکاح نمی‌شود.^[۶۸]
در این جا این نکته را اضافه می‌نماییم که: «معامله، کلمه‌ای است به معنی عمل کردن متقابل که در اصطلاح حقوقی دو معنی دارد که از فقه گرفته شده است. مقررات فقهی، قسمتی مربوط به روابط بین فرد و خداست که عبادات نام دارد و دسته دیگر راجع به رابطه بین فرد و فرد است که جنبه اجتماعی داشته و معاملات نام دارد. معامله یک معنی اخصّ نیز دارد که به هر نوع رابطه حقوقی که موضوعش امور مالی باشد اطلاق می‌شود و در این معنی معامله به نکاح گفته نمی‌شود^[۶۹].»
هر معامله در عالم خارج باید به وسیله اشخاصی اعم از حقیقی یا حقوقی، محقق گردد. این اشخاص را اصطلاحاً اصحاب معامله می‏نامند. بر حسب نوع معامله، اصحاب معامله هم فرق می‏کند. در بیع، فروشنده «بایع» و خریدار «مشتری»، در وکالت، موکل و وکیل و در صلح، مصالح و متصالح دخالت دارند که در اصطلاح ثبتی به فروشنده، موکل، مصالح و معامل و به خریدار، وکیل، متصالح و متعامل گفته می‏شود. در اصطلاح حقوقی به طرفین معامله، متعاملین گفته می‏شود. متعاملین طبق ماده ۲۱۰ قانون مدنی برای انجام معامله باید اهلیت داشته باشند و مطابق ماده ۲۱۱ همین قانون، برای این که متعاملین اهل محسوب شوند، باید بالغ و عاقل و رشید باشند و اشخاصی که خصوصیات مندرج در ماده ۲۱۱ قانون مدنی را نداشته باشند، برای این که معاملاتشان دارای آثار قانونی باشد، الزاماً و لابد باید توسط ولی «پدر، جد پدری» یا وصی یا قیم یا امین، به لحاظ شرایط مقرره قانونی مبادرت به انجام معامله نمایند.
با توجه به مسایل صدرالتوصیف، اگر سردفتران اسناد رسمی و مستخدمین و اجزای ثبت اسناد و املاک بدون حضور اصحاب معامله مبادرت به ثبت سندی نمایند، با جمع دیگر شرایط پیش‏بینی شده قانونی، مرتکب جرم مندرج در شق سوم ماده ۱۰۰ قانون ثبت شده‏اند.
۴- تاخیر یا تقدیم تاریخ اسناد یا ثبت آنها
حقوقین خارجی، در کتب خود راجع به اعتبار تاریخ مندرج در سند رسمی، فصل جداگانه‏ای را اختصاص داده ‏اند و بسیاری از قوانین ملل نیز ماده مخصوصی مانند ۱۳۰۵ قانون مدنی برای آن در نظر گرفته‏اند. ماده ۱۳۰۵ قانون مدنی می‏گوید: «در اسناد رسمی تاریخ تنظیم معتبر است حتی بر علیه اشخاص ثالث ولی در اسناد عادی تاریخ فقط درباره اشخاصی که شرکت در تنظیم آنها داشته و ورثه آنان و کسی که به نفع او وصیت شده معتبر است.»
منظور از اعتبار تاریخ سند رسمی به اشخاص ثالث، فرض صحت تاریخ تنظیم سند می‏باشد که در سند قید شده است. بنابراین، چنانچه سند انتقال رسمی بین دو نفر تنظیم گردد و سپس دعوی بین شخص ثالثی با متعامل اقامه شود و سند مزبور از طرف متعامل ابراز گردد، شخص ثالث نمی‏تواند ادّعا کند که نسبت به سند ابرازی بیگانه است و تاریخ نسبت به او اعتباری ندارد.
به نظر می‏رسد اختصاص فصل جداگانه برای این موضوع، لازم نیست. چه، تاریخ در سند رسمی از اعلامیات مأمور رسمی است و مانند اعلامیات دیگر مأمورین رسمی نسبت به طرفین معامله و اشخاص ثالث معتبر شناخته می‏شود و اختصاص ماده هم در قوانین از طرفی از نظر اهمیت تاریخ سند است که استناد به آن در رسیدگی به دعاوی بین متعاملین و اشخاص پیش می‏آید و از طرف دیگر با ذکر ماده ۱۲۹۰ قانون مدنی: «اسناد رسمی درباره طرفین و وراث و قائم مقام آنان معتبر است و اعتبار آن نسبت به اشخاص ثالث در صورتی است که قانون تصریح کرده باشد.» ناچار به ذکر ماده ۱۳۰۵ بوده است.
«اعتبار تاریخ در سند عادی از نظر اقرار و تصدیق طرفین معامله موءثر می‏باشد و بدین جهت علیه متعاملین و وراث و قائم مقام آنان تا اثبات خلاف مانند بقیه مندرجات سند عادی معتبر خواهد بود چون اشخاص ثالث هیچ گونه مداخله در تنظیم سند نداشته‏اند و ممکن است نویسنده سند عادی تاریخ قبل بگذارد. بنابراین، نسبت به اشخاص ثالث هیچ گونه تأثیر نخواهد داشت^[۷۰].»
حال که به اهمیت تاریخ در اسناد رسمی و مآلاً فلسفه و نیت قانونگذار در پیش‏بینی چنین مسأله مهمی در شق چهارم ماده ۱۰۰ قانون ثبت پی بردیم، باید گفت اگر سردفتری تاریخ سند یا ثبت سندی را تحریف و تغییر دهد، فی المثل سندی که در روز بیستم فروردین ماه سال جاری تنظیم گردیده، تاریخ آن را به بیستم مهر ماه سال قبل تغییر دهد و یا این که متصدیان ثبت املاک چنین عملی را انجام دهند و تاریخ ثبت ملکی را در دفتر املاک تغییر دهند، فی المثل ملکی راکه در تاریخ دوم اردیبهشت ماه سال جاری ثبت شده است به تاریخ هشتم خرداد ماه همین سال تغییر دهند، با جمع دیگر شرایط مقرره قانونی، مرتکب جرم مندرج در شق چهارم ماده ۱۰۰ قانون ثبت شده‏اند.
۵- معدوم یا مکتوم کردن دفاتر یا از بین بردن اوراق آنها یا از اعتبار انداختن ثبت اسناد
مطابق ماده ۷ قانون مدنی «برای ثبت اسناد و املاک دفاتری لازم است که عده و نوع و ترتیب آنها مطابق نظام نامه‏ای که از طرف وزارت عدلیه تنظیم می‏شود، معین خواهد شد.» مواد ۱، ۲، ۳ و ۴ آیین نامه قانون ثبت مصوب سال ۱۳۱۷ (با اصلاحات بعدی)، تعداد دفاتر و طرز تنظیم و نگهداری آنها را بیان می‏نماید.
به موجب ماده یک آیین نامه مذکور، هر اداره یا دایره ثبت اسناد و املاک دارای دفاتر زیر خواهد بود:
۱- دفتر املاک ۲- دفترنماینده املاک ۳- دفتر املاک توقیف شده«بازداشتی» ۴- دفتر ثبت موقوفات ۵- دفترگواهی امضا ۶- دفترسپرده‏ها ۷- دفتر توزیع اظهار نامه‏ها ۸- دفتر املاک مجهول المالک ۹- دفتر ثبت شرکتها ۱۰- دفتر اسناد رسمی ۱۱- دفتر ثبت قنوات ۱۲- دفترآمار و ثبت اظهارنامه
نظر به اهمیت خاصی که دفتر املاک و ثبت قنوات از جهت متضمن بودن حقوق اشخاص دارد و برای جلوگیری از نابودی آنها، تبصره ذیل ماده یک آیین نامه مذکور مقرر داشته که: «دفتر ثبت قنوات و املاک در تهران یک نسخه و در سایر شهرستانها در دو نسخه نوشته شود که یکی در تهران و دیگری در محل نگهداری گردد.»
برابر مواد۲، ۳ و ۴ آیین نامه یاد شده، کلیه دفاتر ذکر شده باید مجلد باشد و به استثنای دفتر توزیع اظهارنامه و دفتر املاک مجهول المالک، بقیه دفاتر باید به وسیله دادستان شهرستان«دادستان عمومی» محل شماره گذاری و امضا شده، به مهر دادسرا ممهور شود و نیز مجموع تعداد صفحات در صفحه اول و آخر دفتر باید توسط دادستان یا نماینده او با تمام حروف ذکر و قید گردد.
دفاتر ثبت، مادام که صفحه سفید دارد، باید مورد استفاده واقع شود و پس از اتمام، مسئول دفتر باید تعداد شماره‏های ثبت را در آخر دفتر قید و بسته و امضا نماید و در مورد دفتر املاک و قنوات بعد از بسته شدن دفتر، همان طور که گفته شد یک نسخه در اداره ثبت محل باقی می‏ماند و نسخه دیگر به سازمان ثبت در تهران فرستاده می‏شود.
ماده ۳ آیین نامه مسبوق الاشاره مقرر می‏دارد که برای ثبت املاک هر بخش، یک دفتر املاک تخصیص داده شود و برای ثبت هر شماره مستقل و انتقالات بعدی آن مجموعاً سه صفحه در نظر گرفته شود. اما برای ثبت هر شماره از املاک مزروعی و انتقالات بعدی، علاوه برگنجایش مقدار ثبت، به تعداد لازم صفحه سفید منظور گردد و این تعداد نباید از سه صفحه کمتر باشد.^[۷۱]
همچنین هر دفترخانه اسناد رسمی، طبق ماده ۱۱ آیین نامه قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱۳۵۴ و بخشنامه شماره ۹۰۲۳/۲مورخ ۲۵/۱۰/۵۸ سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، باید دارای دفاتر زیر باشد:
- یک نسخه دفتر ثبت اسناد که پلمپ شده و اسناد در آن ثبت می‏شود.
- دفتر راهنما که متضمن اسامی متعاملین و نوع سند و شماره و تاریخ آن خواهد بود.
- دفتر درآمد که به منظور ثبت سند مقرر است و شماره قبض هزینه‏ های مزبور در آن قید می‏شود. این دفتر از طرف سازمان ثبت پلمپ خواهد شد.
- دفتر ثبت مکاتبات و تقاضا نامه‏های اجرایی و خلاصه معاملات.
- دفتر ابواب جمعی قبوض سپرده و اوراق بهادار.
- دفتر گواهی امضا.
- دفتر ثبت اسامی اشخاص ممنوع المعامله و املاک بازداشت شده و مشمول بند (ز).^[۷۲]
طبق مواد ۱، ۲ و ۳ آیین نامه دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱۳۱۷، دفاتر اسناد رسمی باید مجلد بوده، تمام صفحات آن در بدو امر باید توسط دادستان محل یا نماینده او شماره گذاری شده و به امضای وی ممضی و به مهر دادگستری مهر نماید و مجموع عده صفحات هر دفتر را باید دادستان محل یا نماینده او با تمام حروف در صفحه اول و آخر دفتر با ذکر تاریخ قید کند. دفاتر ثبت اسناد مادام که صفحه سفید دارد، استعمال می‏شود و پس از تمام شدن، متصّدی دفتر ذیل آن را بسته و در ضمن صورت مجلسی که بلافاصله پس از آخرین ثبت دفتر نوشته می‏شود، ختم دفتر را قید کرده و امضا می‏نماید. مستخدمین و اجزای ثبت اسناد و املاک و سران دفاتر اسناد رسمی باید از این دفاتر به نحو احسن نگهداری و مراقبت نمایند.
اکنون که از کمّ و کیف دفاتر موجود اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی آگاهی پیدا نمودیم، جا دارد با بررسی دقیق شق پنجم ماده ۱۰۰ قانون ثبت، رکن مادی جرم یاد شده را مورد تجزیه و تحلیل قرار دهیم.
قانونگذار، چهار صورت برای تحقق رکن مادی جرم مورد بحث شق اخیرالذکر لحاظ نموده است:
- معدوم کردن تمام یا قسمتی از دفاتر ثبت.
- مکتوم کردن تمام یا قسمتی از دفاتر ثبت.
- کندن ورقی از دفاتر ثبت.
- بی اعتبار و بی استفاده کردن ثبت سند به وسایل متقلبانه.
معدوم کردن، به معنی، نیست و نابوده کردن و از بین بردن است که ممکن است تمامی یا قسمتی از دفتر را در برگیرد.
مکتوم کردن، نیز به معنی پنهان و پوشیده نمودن است که این امر نیز ممکن است تمامی یا قسمتی از دفاتر را در برگیرد.
کندن، به معنی جداکردن و جداکردن چیزی است که به چیز دیگر چسبیده باشد که این نیز ممکن است تمام اوراق دفاتر ثبت را در بر گیرد یا فقط و منحصراً قسمتی از اوراق دفاتر را شامل شود^[۷۳].
منظور از بی اعتبار و بی‏استفاده کردن ثبت سند نیز بی‏ارزش نمودن و از حیّز انتفاع انداختن ثبت سند است. این عمل باید با وسایل متقلبانه و غیر واقعی صورت گیرد و چنانچه با وسایل واقعی و حقیقی صورت گیرد، مرتکب مستوجب مجازات و عقاب نخواهد بود و متقلبانه بودن وسایل، مهمترین جزء رکن مادی این قسمت از شق پنجم ماده ۱۰۰ قانون ثبت است که از نظر ماهیت در متقلبانه بودن، محصور بوده و از نظر مصادیق متقلبانه بودن غیر محصور می‏باشد.